离婚专业律师团队

业主咨询：

您好。我遇到了一件非常痛心的事情，不知道如何通过法律解决。我先把情况简单的说一下：我的房子位于广州市XXXX中心A座19楼，大约04年末05年初买的吧。我手中现有的关于房子的资料有房子的保险单据及银行贷款的单据文件。今年8月份，被老公与他人合谋签订房屋买卖协议，擅自把房子卖掉了。现在我的状况是：我们正打离婚官司，一查，才知道，在今年的8月房子被卖掉。请问张律师：这种被他卖掉的房子能拿回来么？法院会不会照顾第三人的原则，而拿不回房子啊？

王小姐

律师回复：

您好！

首先需要说明的是：你先生瞒着你卖房的行为与他人签订房屋买卖协议，违反了法律强制性规定，该协议（指你老公和第三人之间的交易）属无效协议。理由是有以下几点：

一、根据《婚姻法》的规定，该协议无效。

根据《婚姻法》的规定，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 一》第17条规定,根据民法通则第78条第2款规定，出卖夫妻共有的房屋，应由夫妻双方共同作出出售的决定。

该购买人在购买你们的房屋的时候，按照法律规定，应该有你们2人在合同上签名，或者是经过你的书面同意才可以使合同生效。即便是按照交易习惯、即使按民间习俗，由夫妻一人出面签订的合同，另一方应该知道买卖的事实并不表示异议，合同才能成立。但是现在你并不知道这个交易，而且不同意出售这个房屋，相信购买人没有证据证明你是同意出售这个房屋的，所以，该合同属于无效合同。

二、根据《城市房地产管理法》规定，该协议无效。

《城市房地产管理法》第三十七条第（四）项明文规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让（这就是法律强制性规定，根据合同法52条，违反法律强制性规定的合同无效）。你先生作为共有人之一，在未征得你的书面同意前，擅自将该房出售，侵犯了您作为共有人的权益，故该房屋买卖合同无效。

三、根据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见》规定，购买人不属于善意第3人，你先生擅自将你们共同共有的房屋卖给购买人的行为是无效的。

法律在保护共有人的权利时，也保护善意第3人。要打赢这个官司，查明购买人是不是善意第3人也很重要。

本案中的房屋是你和你先生共同共有的，假如当初你先生出售房屋的时候，该购买人征得了你的同意，那么他就可能属于善意第3人。但事实上你先生趁你不知情的时候将该房屋卖给该购买人，该购买人不是善意第3人。你先生擅自将你们共同共有的房屋卖给购买人的行为是无效的。而且，就这一点而言，举证责任不在你，而在于购买人，只要他没有证据或者证据不足以证明你当时是同意出售房屋的，他就会败诉。

四、司法实践中法院的判决情况都确认这样的合同为无效合同。

这样的案件我手头的案例很多，都胜诉了。就你的案件而言，将来法院审理后认为，完全会认定你先生未征得你同意，擅自出售房屋，损害了你的合法权益，其签约行为应认定为欺诈行为，你先生和购买人双方的《买卖合同》属无效合同，也就是说你的诉讼请求完全可以得到支持。

五、诉讼的步骤：

这个案件进行诉讼的时候，你本人是原告，购买人是被告（也可以加上你先生一起作为被告），诉讼请求就是你先生和购买人双方的《买卖合同》无效。合同无效之后，你们的房屋（准确地说是你们所享有的那一部分产权）就得以保留（如何处理由你们夫妻协商解决），但是你先生收取的房屋价款自然要退还给购买人。

以上解答，请参考。祝愿您维护自己合法权益的行动顺利成功！